都说这种屋子很难卖，他家卖贵2倍却被疯抢，凭啥？
各人大概也注意到了，近来两年中式合院别墅特殊火。据明源君所知，客岁标杆房企推出的低密度新产物中，中式合院占比特殊大。低密度产物做中式合院好像成了一种潮水。固然各人一窝蜂往做中式，但说真话能做好的很少见。由于中式产物的规划难度比力高，不像从前那种兵营式排布简朴复制就行了，而且必要思量的题目也相对复杂。好比怎么办理私密性和采光透风的抵牾？怎样将中式院子和当代人的需求联合起来？如安在产物里融进中式的文化？等等，这都是巨大而体系的工程，非常磨练产物计划功底。
许多项目自称是中式风格，却连最根本的题目都没弄懂。不外，近来明源君发现有一家专注做中式产物的房企，把这些题目想得很透彻了，那就是方圆地产。很简朴的判定是，他家做的中式合院代价根本是竞品楼盘的2倍，往化周期只有5个月。以从化泉溪月岛项目为例，2015年5月开盘卖1.6万元/平米，半年后清盘，代价也飙升到了2.2万/平米，而如今该项目周边的同范例新品还只卖1万出头。
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为啥许多自称中式项目代价一降再降照旧卖不动，方圆中式合院却可以卖得又贵又快？方圆做中式合院产物有哪些法门？下面明源君就联合案例和各人分享一下。
01
规划计划
注意序列感、私密性、邻里空间
中式产物的本质有两条，一是序列感，一是私密性。古代的大户人家都是三进三出的，哪一类客人到哪一层都有规矩。方圆合院如安在项目中表现序列感呢？
起首，社区有街-巷-院-宅的完备礼序，规划格式鉴戒了传统中式起承转合的空间序列精华。整个别墅区梳理了一条条理分明的回家门路：迎宾大道-组团街道-进户小巷，仪式感十足。
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详细到一户人家而言，方圆合院客户回家也有礼序感与仪式感，以173㎡户型为例：
1、第一进进户门楼，整个中式门楼古典大气。第二进的玄关接纳了影壁计划，起到装饰作用的同时也大大加强了私密感。第三进是进户玄关。整个三进门地体系夸大了进户仪式感。
2、屋子中餐厅、客堂厨房3个空间直线相连处于中轴线上，符合中国传统的对称仪式感。
3、差别的人行走门路差别，好比主人回家是穿过庭院，再沿着楼梯上到二楼才是本身的主卧，什么人进什么门都有规矩。
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礼序感之外，也只管进步私密性。
一方面，方圆合院结构接纳了创新型的“聚落庭院”计划，规划布局上以鱼骨路网布局细化组团独立空间，形成每十户左右的独立“街坊”。
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而且巷子都是错位计划的，每个巷子错位约6-7米。如许可以制止与对面的别墅形成对视，进步私密性。
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巷子错位部署后，巷子的空间感受围而不透，每个错位部署的隔断地块则会做成公共绿地，隔断最小不低于6米，真正做到了公共绿地共享代价最大化。
另一方面，小区接纳环路与尽端路相联合的方式，主干交通清楚，支路包管组团的私密性，淘汰穿越干扰。
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第三，小区每个组团的界限都很明白，庭院和采光井都是内嵌进的，而且有围墙，修建分别坐落在院子南北面，每个房间都朝向主庭院，确保了居住者的私密性。
许多中式合院做到这2点就以为够了，但方圆以为，古代中国事个熟人社会，邻里空间也是中式居住文化的精华之一。方圆合院为每个组团提供邻里来往的空间，好比骑楼的相连形成了一个个组团公共空间，业主可以在这里运动、交际、娱乐等等。
除此以外，差别组团产物也会根据阵势举行调解，并各有特色，从而加强邻里回属感和辨认性。
末了，许多L型产物由于接纳南北向拼接，为包管院落的私密性，南侧户型一样平常不会朝北开窗，如许透风采光是个题目。方圆合院的处置惩罚比力奇妙：
第一，户型南低北高举行分列，有利于透风采光。
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第二，在侧院接纳了传统的小巷计划，通过小巷的大高宽比、修建自遮阳，使修建温度较低，与相邻房间形成温差对流，实现天然透风降温结果。小巷被誉为岭南传统修建的精华，它除了有透风、采光、防火、交通的功能之外，另有排水、晾晒、栽种花木等功能，让屋子宜居度更高。
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▲小巷自降温原理图示
02
精致化造院
带6个院子，精装交付
中式产物的崛起，背后是客户传统文化审美的回回，是客户对院子生存美学的寻求。以是，中式合院的焦点亮点在于院子，方圆在院子的打造上可谓下足了功夫。
一、别墅竟带6个院子，功能丰富
方圆合院鉴戒岭南传统合院的结构情势，创新提出“庭院聚落”的概念。
起首，从业主的生存方式出发，计划了前院，中院和侧院三级院落体系。合院全部的房间都面朝向院子，院落条理多，部门户型居然做到了6个院子，包罗了进口小院、主院、侧院、边院和小巷等情势。
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这种计划有一个很显着的长处，就是办理了低层大进深住宅内部的采光透风题目，循环导进气流，创造出天然透风的结果，同时促使修建与天然情况充实融会。
其次，院落条理多，可以分身差别的功能。好比主院可以可以烧烤会餐，边院可以品茗谈天、侧院可以做一片小菜地，次卧边侧的小院可以作为生存庭院，晾晒衣服，互不干扰。
第三，消息分区，以庭院为中央，南侧为公共区，北侧为私密区。进口进进前院，再分流至公共区、私密区。
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▲方圆合院90平米庭院
末了，院落空间标准感也做得到位，院子宽高比约为1:1，宽4.9m，庭院以5.2 m的高度向内围合，可以完全拦截住外部视线。加上楼层做了“坡屋顶”的处置惩罚，制止了邻人间的对视，保障了主卧的私密性。
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二、超大面积赠予，性价比超高
方圆合院重要有5种产物，以A户型的L型和B\C\D\E的C型结构为主，每种户型都有超大面积赠予。
以最经典的90㎡户型为例，纯一层带室内装修，两房两厅，总价超低，却可以拥有90平的花圃面积，而且还同一赠予有一个温泉泡汤池以及庭院的精装修园林，结构开阔，侧边还设有停车位，满意可以停车需求。
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▲方圆合院90平米户型样板间
再来看153平的4房2厅2卫：
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花圃面积到达了148平庭院面积超大，客堂、主人房做到开敞、宽广、派头，但不是大而无当；两间次卧也有公道的面宽与进深；交通面积在舒服的条件下只管紧凑，而且光线富足。
花圃和客餐厅毗连，引景进室，让修建和天然情况更好地融合，营造出一种温馨的感觉，大大提拔了客户的居住体验。
三、精装交付，每户送一个温泉泡汤池
由于本钱的题目，许多别墅的庭院一样平常不举行精装，而是简朴地做个木甲板展装，或部署一下户外沙发与烧烤台。
但方圆的庭院不光是精装交付，而且每户还送一个温泉泡池。
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▲方圆合院送温泉泡池
可以说花了改善的价格买到了豪宅的体验。各种细节超出了客户的预期，客户固然乐意为这种好的体验买单了。
总的看来，方圆合院离市区1个小时车程，拥有丰富的山川温泉资源，另有超大面积的庭院赠予，重点是总价低，这每一个卖点都直击客户心田，产物卖得好也在料想之中了。
03
中式魂魄
必要通过专门的计划往实现
许多项目看到中式风格盛行，就盲目跟风，意图卖中式风提拔项目溢价。但要做出正宗的中式修建，必须要深挖这些文化符号和文化元素，深刻明白元素背子女表的审美风范。
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▲方圆合院结果图
为了明白“东方人居”，方圆团体曾经花了大量的精神。团体中层以上都往过安徽看西递、宏村，到四川、云南研究民居。方圆合院怎样通过骨子里的细节要凸显中式风格呢？
1、外墙
方圆合院立面色彩以白色为主，米黄色为辅，局部是深灰色和赭赤色。整个立面重要色彩之间的比例有严酷控制，白色占比50%，米黄色占比35%赭赤色占10%，另有5%的灰色。而且差别的墙面色彩比例也不一样。如下图：
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而且立面的选材搭配恰到利益，好比墙脚选用福鼎青花岗岩勒脚，门口基石用的是福鼎黑花岗岩，进户门墙面是米白色花岗，门口屋顶是深灰色青瓦等等。
2、门楼
门楼重要构成有楹联，抱鼓石，牌匾和围墙，看起来很简朴，但计划细节非常多，稍不留心就轻易走偏了，变得不正经。好比屋顶肯定是深灰色小青瓦仿古做法，门套线要选用福鼎青石材，木牌匾的尺寸有严酷控制等等。
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▲方圆合院进户门楼
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3、门窗、檐口
方圆合院每个门窗都会做窗花饰帖处置惩罚，主卧和老人房的窗户分别是什么样式，都会有所区分。
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差别墙面的檐口处置惩罚也不一样，结果也大不雷同。
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4、照壁&特色景墙
照壁与特色景墙除了雅观作用，还表现出礼序性和私密性，照壁和特色景墙上的镌刻、符号也是隐蔽文化细节的地方，通报出差别的文化寄义。
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▲方圆合院照壁
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▲方圆合院特色景墙
5、特色展装
街道的硬质展装，许多都接纳江南园林中的“花街展地”技法，通过色彩、图案纹样、质感和标准四个要素的组合形成多样变革，不光雅观而且能进步路面抗滑性。
6、景观园林
从前产物之间的对决更多会在户型，但由于限定越来越多，户型创新空间越来越小。将来中式产物的主战场会渐渐转移到园林景观这块。方圆合院联合古典东方园林计划，计划了鹅卵石小道、流水小桥、灌木石林等等景致，每推开一扇窗就是一处差别风景。
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▲方圆合院景观
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▲方圆合院景观亭
这些细节多达几十处，投进本钱并不见得很高，但正是这些点滴的处置惩罚，让中式的魂融进到了方圆的项目里，如今方圆许多产物任意看一眼，立马就能判定出这是方圆的产物。中式产物可以或许做得好，肯定不是做一个门头那么简朴的，而是给到用户的体验是否到位。
04
服务丰富产物内在
全生命周期服务黏住客户
从前，许多房企卖房都以贩卖为中央，以为本身一生只和客户发生一次生意业务。但方圆以为，随着房地产市场进进改善期间，这种假设不再建立，由于客户购买力越来越强了，换房周期变短，同一个客户很大概会买好几套你家的屋子。
而且，如今客户买房最看重口碑，更信任朋侪保举。老客户可以保举朋侪来购买你的屋子，也可以制止朋侪来买，重点在于房企品牌带来的体验可否让他们满足。
这种体验不但来自产物，另有赖于贯串购买和利用全过程的各种服务。任何不满足，都足以使客户走向别人，纵然产物自己没有题目。
以是，必须在产物力植进服务，通过服务丰富产物的内在，带给客户更好的体验，从而让客户和方圆的感觉毗连越来越精密。
如今，方圆能为客户提供从买房到进住后的一站式服务。
在交房前，方圆会为客户提供私家定礼服务，包罗局部改建、加装、选材等系列增值服务。以合院为例，方圆会问客户精装修必要更改什么，题目会小到好比连廊旁边的侧院是一处小景，要不要加宽做个休闲小亭？院子内里要种几棵树？客堂要瓷砖照旧木地板等等。
一样平常个性化定礼服务只有少数豪宅项目才敢做，本钱太高，太折腾！但方圆以为，如许的个性化可以丰富产物内在，让客户感受到方圆是一家有温度的企业，对方圆更有感情。
到了装修阶段，通过旗下的微耀商城和品牌馆，方圆也可以为业主提供线上、线下全套家居、家电的展示、采购及安装，代价乃至比京东都自制。
业主进住后，还可以享受方圆提供的教诲、康健、资产治理、房屋托管等等这些服务。
在教诲上，从2002年起就建立了教诲团体，如今有3个幼儿园、1个小学以及少儿艺术培训中央，方圆的学校都是名牌教诲机构，将来还计划做中学。
许多房企以为做服务太噜苏了，产出低，是个亏本交易，但方圆以为，只有深进思量客户方方面面的需求，为客户做好服务，才气牢牢捉住客户的心，带给他们好的服务好的体验，他们会更信托更依靠你的品牌。
小结
在大家喊着冲规模的本日，很房企能像方圆地产如许，静下心专注做一种产物了。但明源君以为，把一种产物做到极致，在细分市场做到第一，从而得到稳固的利润和精良的美誉度，这也不失为一条非常好的发展门路。等待这家小而美的公司，将来会给市场带来更多更好的中式产物。
作者：明源地产研究院楚琦
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